山东淄博又有大动作了！房子可以“以旧换新”
山东淄博又有大动作了！房子可以“以旧换新”
#淄博又出大招 房子可以“以旧换新”#近日，淄博推出“以旧换新”购买活动，引起业界关注。淄博房地产专家李源告诉《中国新闻周刊》，今年7、8月份，淄博房地产市场成交量比较低，无论是新建商品房还是存量房，数据都不尽如人意。
虽然今年上半年淄博因为烧烤火出了圈，“外地游客吃个烧烤买套房”一度登上热搜，给淄博的经济带来了各种利好，但这种现象并没有对房地产市场造成很大影响。“短期内可能会有一定程度的刺激作用，但长期来看，对市场的影响并不明显。”李远说。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月份，淄博新建商品住宅价格环比微涨0.01%，结束了2023年连续6个月的下跌，但调价压力仍在。
据悉，本次活动由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与估价协会联合主办。“以旧换新”活动的核心理念是通过房地产开发企业和房地产经纪机构的共同努力，优先为购房者提供优质住房，满足置换需求，加快现房销售，促进房地产市场有序发展。同时，所有有意愿在淄博出售自有住房并购买新房的人都可以参与“以旧换新”。
易居研究院研究总监严跃进对《中国新闻周刊》表示，与今年3月的市场情况相比，淄博目前的房地产市场面临一些新的压力，需要提振并开展“以旧换新”购房活动，这体现了淄博在房地产市场积极创新，进一步考虑盘活二手房和新房。
“手机要爆炸了。”
家住淄博张店区、从事餐饮行业的赵新德告诉《中国新闻周刊》，淄博推出“以旧换新”购房活动后，他立即查阅了相关资料。
赵新德，他的父母和两个孩子，一家六口，住在三笑居里的一个旧住宅区。房子不到80平米。随着孩子的成长，居住环境越来越局促。他们总是想换一个更大更新的房子。但受限于预算，他们无法在同地段买新房，只能寄希望于用市区的老房子置换郊区的新房。但即便如此，他们的换房计划也并不顺利。
由于目前楼市不景气，他们挂出的房子一直卖不出去，所以不敢也没有条件买新房。他们担心，一旦老房在交了定金后没有及时卖出，就会面临违约的风险。
有鉴于此，赵新德决定参加“以旧换新”购房活动，希望借此机会换一套好的新房。同样住在张店区的李尚也打算参加这个活动。他告诉《中国新闻周刊》，他和父母拥有很多房子，但除了一间婚房，所有的房子都很旧。他认为随着时间的推移，这些老房子会越来越难卖，所以想借此机会“置换”。
李源认为，淄博的房地产市场和很多三四线城市一样，已经进入了一个价格和交易量齐跌的时代。他说，房地产成交量低的主要原因是购房信心不足。很多购房者虽然想改善居住条件，但受困于有限的预算，只能卖掉房子才能买新房。基于这种情况，推出了“以旧换新”活动。
“以旧换新”购房活动的基本流程是:房地产中介机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同后，意向客户到与房地产中介机构合作的新房物业挑选新房，与房地产开发企业、房地产中介机构签订三方协议，支付新房意向定金。
之后，房产中介对意向客户的房源进行了核实、考察、勘测。同时，为了加快现房销售，开发商会向经纪机构支付一笔营销费用，用于旧房的预售装修、保洁、制作短视频，经纪机构在协议期限内协助客户销售旧房。在约定时间内出售存量房的，购房人按约定程序办理新建商品房购买手续。期间不能销售的，房地产开发企业按约定退还意向定金，营销费用由开发商和经纪机构共同承担，购房者无需承担违约风险。
“关于这个营销费，根据房子的情况，价格不一，大概要几万元。”李远说。
据他了解，自“以旧换新”购房活动推出以来，已经有不少购房者表示出了兴趣，并给予了极大的关注。“手机快被打爆了。”
严跃进说，这样的活动不仅仅是简单的中介工作，帮忙卖二手房，买新房。这种二手房的买卖相对于之前的交易，有一个自下而上的机制，一定程度上增加了换房的可能性。
但也有不少评论认为，在“房住不炒”的前提下，住宅属性越来越突出，人们会更加关注房子本身的品质。所以很多声音认为，旧房以旧换新本质上是促销方式之一。
实际交易可能低于预期。
事实上，淄博并不是第一个提出“以旧换新”概念的城市。
早在今年3月，深圳某楼盘就推出了“以房换房”活动。交换原则是以旧换新，等价交换，多补少。价值认定标准为:新房价格以项目所在地公告为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交均价为准(如半年内无成交，以一年内成交均价为准)。
但需要注意的是，“以房换房”活动是用开发商的公寓换取业主的住宅，因此受到了质疑，更多被视为开发商花式促销的“噱头”。
此后，8月5日，湖北省武汉市江夏区也在其《促进创新创业若干措施》中提及“以旧换新”。具体来说，在江夏区购买新建商品住房的个人(家庭)，自本办法发布之日起，按照购买新建商品住房合同成交金额的1%给予奖励。
与此同时，在淄博开展“以旧换新”购房活动的第二天(9月7日)晚上，“南京发布”微信官方账号发布了促进南京房地产市场发展的最新举措，共涉及六项措施，其中一项就是“卖旧换新”。
《办法》提到，南京市房地产协会、房地产经纪协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，建设“换新购”超市，通过“优先卖、放心买”提供保障交易服务。
淄博一家房产中介的经理告诉《中国新闻周刊》，虽然“以旧换新”看似噱头十足，但实际成交会远低于预期。“几乎所有业主都希望把旧房卖得更高，以更低的价格购买新房”。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李告诉《中国新闻周刊》，“以旧换新”是楼市的新举措，也是很多方面的新尝试。在推广的过程中，对老房子的价值评估尤为重要。他说，考虑到二手房交易周期长，为了尽快卖出房产，业主可以在价格上做一些让步。
据知情人士透露，为了更好地推进“以旧换新”工作，淄博当地房地产协会成立了专门的“以旧换新”小组，与愿意以“以旧换新”购房的客户进行沟通。
“我们会委托第三方评估公司对意向客户的原有房产进行评估，我们也会和业主签订委托书。在委托书中，我们提供18项免费服务，包括房屋检查、清洁、基本维护、装修设计。另外，为了提高卖旧房的效率，我们还邀请了一些大V和我们一起卖。”知情人透露。
但在京金诉律师事务所主任律师看来，“以旧换新”看似旧房以旧换新，实际上类似于一张“链表”。卖旧房买新房只是简化了中间流程，降低了交易成本和流程，但本质不变，仍然需要关注买新房的常规风险。
他告诉《中国新闻周刊》，换房者需要详细了解整个交易过程，注意所有需要签字的书面文件。他们必须把握一个大原则:只要不写进合同，就不一定会兑现。此外，他建议，以旧换新时，尽量选择现房。“现在期房的风险普遍高于现房。”